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Das Wichtigste in Kürze
Abmahnung im Mietrecht – Das musst du wissen
Mit der Unterzeichnung eines Mietvertrags verpflichtest du dich, bestimmte Regeln einzuhalten. Im Mietvertrag sind unter anderem folgende Punkte festgelegt:
- Höhe der Miete und der Kaution
- Mietdauer
- Umgang mit Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten
- Haltung von Haustieren
- Mietzweck
Auch die Hausordnung kann Bestandteil des Mietvertrags sein. Wenn dies der Fall ist, ist sie rechtlich bindend. Daher solltest du vor dem Unterschreiben des Mietvertrags alle Details genau prüfen und gegebenenfalls um Anpassungen bitten.
Eine Abmahnung solltest du stets als Warnsignal sehen und die genannten Gründe ernst nehmen. Laut Mietrecht wird der Mieter oder die Mieterin mit der Abmahnung auf ein Fehlverhalten hingewiesen, verbunden mit der Aufforderung, den Verstoß zukünftig zu unterlassen. Dabei wird eine angemessene Frist gesetzt, die du als Mieter:in einhalten musst. Die Abmahnung erfolgt in der Regel schriftlich und basiert auf den Vereinbarungen im Mietvertrag.
Abmahnungen an Vermieter:innen
Denke daran, dass nicht nur Vermieter:innen eine Abmahnung aussprechen können. Wenn der Vermieter oder die Vermieterin zum Beispiel bei Instandsetzungsmaßnahmen seine oder ihre Pflichten vernachlässigt, kannst du ebenso eine Abmahnung an deine:n Vermieter:in erteilen.
Dabei solltest du eine Frist von maximal 4 Wochen setzen. Wenn der oder die Vermieter:in trotzdem nicht tätig wird, kannst du in bestimmten Fällen sogar deine Miete mindern.
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Hol dir CLARKTypische Gründe für eine Abmahnung von Mieter:innen
Ruhestörung, verspätete Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung – diese Gründe können schnell zu einer Abmahnung für dich als Mieter
führen. Dabei handelt es sich nicht um Kleinigkeiten, sondern um ernsthafte Vertragsverletzungen, die Folgen haben können. Das Abmahnschreiben ist oft die formelle Voraussetzung für die Kündigung des Mietvertrags.
Typische Gründe für eine Abmahnung sind:
Lärmbelästigung während der Ruhezeiten
Vermeide regelmäßigen Lärm zwischen 22 und 6 Uhr, um Konflikte zu vermeiden. Andere Mieter:innen könnten dein Verhalten beim Vermieter oder bei der Vermieterin melden.
Berufsausübung in der Wohnung
Der Zweck der Miete ist in deinem Mietvertrag festgelegt. Wenn deine berufliche Tätigkeit in der Wohnung von außen nicht erkennbar ist, stellt das kein Problem dar. Bei Werbung, die außerhalb der Wohnung angebracht wird, musst du allerdings die Zustimmung deines Vermieters oder deiner Vermieterin einholen.
Verstoß gegen ein Haustierhaltungsverbot
Ob die Tierhaltung in der Wohnung erlaubt ist, hängt vom Mietvertrag ab. Kleintiere sind in der Regel trotz Haustierhaltungsverbot erlaubt. Bei der Anschaffung von Hunden oder Katzen solltest du jedoch die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin einholen. Andernfalls droht eine Abmahnung.
Verspätete oder ausbleibende Mietzahlungen
Dein Vermieter oder deine Vermieterin darf dich bei verspäteter oder ausbleibender Miete abmahnen. Einer Kündigung des Mietvertrags kannst du durch das Begleichen der Mietschulden entgegenwirken. Das Mietrecht ermöglicht sogar die Nachzahlung bis zu 2 Monate nach einem Räumungsbescheid.
Falsches Lüften und Heizen
Falsches Lüften und Heizen kann häufig zur Schimmelbildung führen. Zwar ist der Vermieter oder die Vermieterin verpflichtet, Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, aber in diesem Fall musst du nachweisen, dass der Schaden nicht durch dein Fehlverhalten entstanden ist. Vor einer Abmahnung erhältst du jedoch genaue Anweisungen, wie du richtig lüften und heizen solltest.
Möchtest du als Mieter:in auf alles vorbereitet sein? Dann kann sich der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung für dich lohnen. Verschaffe dir einen Überblick über deine Optionen.
Wie reagierst du als Mieter:in auf eine Abmahnung?
Zuerst solltest du prüfen, ob die Abmahnung gerechtfertigt ist oder nicht. Als Mieter:in ist es ratsam, dass du dich fachkundig beraten lässt. In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, der Abmahnung zu widersprechen.
Bei einer unberechtigten Abmahnung, die dir fälschlicherweise ein Fehlverhalten unterstellt, kannst du eine Gegendarstellung verfassen. Ziel ist es, nachzuweisen, dass kein Verstoß gegen den Mietvertrag vorliegt. Dabei solltest du jedoch vorsichtig agieren, da das Schreiben gegen dich verwendet werden könnte.
Wenn es um ein bestehendes Problem mit dem oder der Vermieter:in oder der Hausverwaltung geht, das nicht geklärt werden kann – wie etwa bei notwendigen Instandsetzungen des Wohnraums – kann das Einschalten eines Rechtsanwalts oder einer Rechtsanwältin erforderlich werden. In solchen Fällen muss zuerst die Rechtslage geklärt werden.
Du hast außerdem die Möglichkeit, dich mit einer Feststellungsklage gegen eine unberechtigte Abmahnung zu wehren. Vor einer solchen Klage sollte jedoch eine eingehende Prüfung durch eine:n Anwält:in erfolgen. Im Rahmen der Klage prüft das Gericht den Disput und trifft eine Entscheidung, die auch für zukünftige Fälle gilt.
Die Abmahnung zu ignorieren, ist keine Lösung. Bei einer berechtigten Abmahnung und ohne Behebung des Verstoßes kann es zu einer fristlosen Kündigung kommen.
Um dich vor hohen Gerichtskosten zu schützen, empfehlen wir den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung. Sie bewahrt dich nicht nur vor finanziellen Schäden bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, sondern stellt dir auch kompetente Beratung durch erfahrene Anwält:innen zur Verfügung.
Häufige Fragen zur Abmahnung im Mietrecht
Sind Abmahnungen aufgrund von Konflikten mit anderen Mieter:innen möglich?
Zunächst solltest du versuchen, das Gespräch mit der anderen Mietpartei zu suchen. Wenn sich zum Beispiel bei einer Ruhestörung nach dem Gespräch keine Besserung einstellt, solltest du den Vermieter oder die Vermieterin informieren. Es ist sinnvoll, die Verstöße schriftlich festzuhalten, um einen Nachweis zu haben. Der Vermieter oder die Vermieterin kann dann die betroffene Mietpartei abmahnen.
Ist eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug möglich?
Ja, bei regelmäßig ausbleibenden Zahlungen und einem Mietrückstand von mindestens 2 Monaten kann es sein, dass du statt einer Abmahnung direkt eine fristlose Kündigung erhältst. Wenn du jedoch von deinem Recht zur Mietminderung Gebrauch machst, zählt dies nicht als Zahlungsverzug.
Hausordnung nicht eingehalten: Droht eine Abmahnung?
Das hängt davon ab, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist oder ob sie nur als Aushang im Treppenhaus zu finden ist. Eine Abmahnung wegen eines Verstoßes gegen die Hausordnung ist nur möglich, wenn der Mietvertrag auf die Hausordnung Bezug nimmt.
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